[실전준비반 2강 강의후기] 지역분석의 끝! (손품과 발품)

안녕하세요, 스테디윈입니다.

월급쟁이부자들 실전준비반 2주차 강의!

 

열반스쿨 중급반에서 처음 뵙게 된, 그때부터 팬이 된 방랑미쉘님이 2주차 강의를 진행하셨다.

2주차 강의에서는 지역분석을 위한 손품부터 발품까지의 세밀한 방법과 실제 임장 노하우를 배울 수 있었다. 

그럼 2주차 강의후기 작성해보자!  고고~~

 

지역 분석을 하는 이유

- 지역 분석을 하는 이유는 단순 호재, 입주물량, 차트 등으로 해당 지역의 투자여부를 판단하는 것이 아닌

입지, 시세, 매물 비교로부터 투자를 결정하는 것이 훨씬 중요하기 때문이다.

- 내가 어떤 상황에서도 투자를 지속하기 위해서는, 결국 투자에 집중할 수 있는 시기에 최대한 앞마당을 많이 만들어 놓는 것이 중요하다.

[BM] 라이프사이클 상, 투자에 시간을 가장 많이 할애할 수 있는 시기가 바로 지금 시기라고 생각한다. 지금 이시기를 소중하게 생각하고 투자공부에 전념하자.

 

손품으로 하는 임장 준비

- 실제 임장을 가기 전 지역에 대한 사전조사로 1) 지역정보 2) 입지 분석 3) 시세 분석을 진행한다.

 

(지역정보 분석)

- 지역정보에서는 5가지 항목(지역모습, 인구수/세대당 인구수, 인구 이동, 거주민 소득, 도시기본계획)을 분석한다.

- 한번도 가보지 않은 곳은 지적편집도를 통해 지역의 모습을 상상해보자.

[BM] 카카오맵의 지적편집도를 보는 습관을 들이자. 어떤 지역이든 지적편집도와 실제 공간의 느낌을 비교하면서 공부하자

- 평균 세대당 인구수를 넘기는 지역이 3~4인 완전가족 수요가 많고, 거주 만족도가 높은 지역이다.

또 60대 이상(노령인구비율)이 가장 적고, 10대/10대미만 비율이 가장 많은 곳이 해당 지역에서 핵심적인 지역이다.

- 전입/전출 지역 TOP5를 확인하고, 공급물량의 범위를 유심히 파악한다. (특히 전입보다 전출 지역의 공급량을 세심하게 보자)

[BM] 특정 지역의 인접지역(전입/전출)지역을 묶어 분석하는 습관을 들이자

- 도시기본계획을 통해서는 해당 지역의 '중심부'가 될 곳을 찾는 연습을 하자

 

(입지 분석)

- 입지란, 부동산의 가치를 평가하는 객관적인 지표로써, 총 5가지(직장,교통,학군,환경,공급)으로 판단한다.

- 각각의 항목에 대해서 '양'적인 요소 뿐만 아니라 '질'적인 요소를 면밀히 파악한다.

- '직장'의 경우, 절대적인 '종사자 수'도 중요하지만, '500인 이상의 사업체수'가 더 많은 곳이 가치 있는 곳이다. 다시 말해, 종사자 수가 타 지역에 비해 조금 부족할지라도 500인 이상의 사업체수가 더 많다면 해당 지역이 더 가치있는 지역이다.

- 강남권, 종로권, 여의도, 상암, 마곡, 가산디지털, 판교 이 7가지가 서울/수도권의 주요 직장중심지

- 수도권에서 '직장 중심지'의 의미는 곧 '부동산의 중심지'이다.

※ 지방은 직장에 따라서 부동산의 가치가 바뀌다기 보다, 택지지구 형성 등 다른 요소에 따라 가치가 변할 가능성이 높다.

- '교통'은 주요 업무지구 접근성에 따라 가치가 결정된다. (대중교통 -> 주요 업무지구 까지의 걸리는 시간)

※ 지방은 자차로 업무지구까지의 걸리는 시간이 10분, 20분, 40분, 그 외로 나누어 평가한다. 단, 지방은 교통에 대한 중요성이 수도권만큼 높질 않아서(왜냐면 자차로 이동하면 되기 때문에) 학군에 대한 영향이 더 크다.

- '학군'은 얼마나 안전하게 학교를 갈 수 있느냐 (안전한 통학), 얼마나 공부를 잘하느냐 (학군의 수준) 으로 결정된다.

※ 수도권의 경우, '학군'수요는 다른 지역으로 대체될 수 있는 지역이 많지만, 지방의 경우는 학군 대표 지역으로 수요가 집중된다.

- '환경'의 스타벅스 지점이 환경입지 결정 요소에 좋은 기준점이 될 수 있다. DT매장이 들어오고 나서, 주변에 큰 도로가 생긴다던가. 리저브 매장이 있는 상권은 구매력이 높다던가!

[BM] 스타벅스 지점위치를 파악하고 분석해봄으로써 스타벅스의 입지분석 능력을 레버리지 하자

-'공급'은 리스크를 판단하기 위한 요소로써, 3년내 입주물량을 통해 내가 전세를 놓을 때 영향이 있을 지, 없을 지 판단하는 척도가 된다.

- 입주물량의 연속적 많음(최근3년 2배이상 등)은 매매가에도 영향을 줄 수 있따. 시장의 흐름이 안정적으로 돌아오기 까지 시간이 더 걸릴 수 있기 때문에)

※ 지방은 입주물량을 좀 더 예민하게 볼 필요가 있다. 지방의 거주수요는 정해져 (또는 줄고)있기 때문에, 공급물량이 많아지면 다시 회복되기까지 시간이 더 오래 걸릴 수 있다.

 

(시세 분석)

- 지역의 최근 가격 흐름을 체크하고 -> 지역의 평당가를 확인하고 -> 랜드마크 단지를 통해서 기준점을 파악하고 -> 각각의 단지별 시세를 확인해야 기억에 오래 남을 수 있다.

[BM] 시세분석 시, 해당 순서에 맞춰 시세를 분석하자

- 평당가를 보는 이유는 그 지역의 투자여부를 결정짓기 위함이 아닌, 비슷한 평당가를 가지고 있는 타지역들을 봄으로써 타지역대비 그 지역이 투자하기에 1순위 인지를 확인함에 있다.

- 랜드마크 단지를 볼 떄는 연식별로 구분하는 것이 좋다.

[BM] 랜드마크 단지를 찾을 때 단순 가격별로 정렬해서 찾지 말고, 연식별로 구분해서 랜드마크 단지를 찾는다

 

- 1차 시세지도는 '시세 파악 기초자료용', 2차 시세지도는 '투자 매물 검토용' (1차 시세를 현장의 살아있는 매물로 바꾸는 작업)

- 시세 그룹핑!! 하기 (단지별/평형별 매매가로 그룹화하여 시세를 기억하자)

[BM] 단지별/평형별 평균 매매가로 그룹핑하여 시세를 기억하는 습관을 가지자

- 시세 그룹핑을 보고 질문을 하자! 그 질문에 대한 대답은 입장을 하면서 찾는거다!

[BM] 질문하는 습관을 갖자

 

발품의 처음과 끝

- 분위기 임장에서 '아파트 단지임장'은 구조별로, 연식별로 알 수 있을 때까지 연습한다.

- 전화 임장을 통해서 정확한 매매/전세가를 확인하고, 지역의 분위기를 알아내고, 통화를 통해 부동산 우선순위를 결정한다.

- 매물임장은 수리상태점검(전체수리 -> 누수, 결로 등 하자 위주 점검, 부분수리 -> 남길 부분 점검)하고, 거주사 상황을 확인한다. 세입자와 대화하면서 전세 연장여부를 확인하고, 집주인과 대화하며 하자 부분을 점검한다. 이를 통해 내가 그냥 집만 보러 온 사람이 아니구나를 보여준다.

- 문 열고 들어가는 순간 무엇을 볼 것인지 결정하고, 문 닫고 나오는 순간 투자 우선순위를 결정할 줄 알아야 한다.

[BM] 매물을 보고 나왔을 때, 어느정도 투자금이 들고 수리금이 들지 판단할 수 있도록 많은 연습을 하자

- 지역마다 올수리 기준이 상이하기 때문에 부동산 사장님을 통해 확인한다.

 

임장보고서를 작성하는데 어려운 점들을 목적과 상세한 방법으로 노하우를 전달 받을 수 있었던 값진 강의였다.

그럼 다시 임장보고서를 작성하러 가보자..!!